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落户放松搅动一池春水 燕郊“投资客”能解套吗?

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燕郊楼市有任何风吹草动,都会挑动市场各方的神经。3月17日,燕郊放宽落户限制已是人尽皆知的事情,但当地房产交易人员仍然讳莫如深,拒绝在自家中介平台上谈论这件事。

“现在只要有房本、房屋是住宅性质就可以落户。”转为私下交流后,多位当地中介都放下防备,称只要拿上房屋所有权证等材料去户籍科办理即可,没有房本时间限制,但商办性质的公寓不可落户。

在他们看来,这次落户松动没有提前预告、紧锣密鼓、后续有待观察。“公司一个领导得到内部消息,先去办理了,随后通知了我们跟客户。”其中一位表示,现在是不让“官宣”,只干不说。

如今,在三河市户籍服务大厅办公楼外面,排队申请落户的人络绎不绝。许多难以置业北京的人,选择将梦想寄居在燕郊。一位居民告诉记者,落户主要是考虑孩子的上学问题,以便能在北京工作、就近上学。

“北漂”的无奈选择

燕郊,只是河北廊坊三河市的一个小镇,但地理位置尤为特殊。

从直线距离看,燕郊距北京CBD国贸约30公里,比北京西南角的房山区更接近该中心。尽管行政区划上属于河北,但环京的区位优势,吸引了许多北漂来此安家:白天工作在帝都,夜晚在燕郊扫除疲惫。

一位房企人员告诉记者,自己与丈夫都在北京工作,后者就职于某互联网公司。“996”工作模式下,丈夫每周回一次位于燕郊的家,平时则住在公司或周边。疫情期间,两人还因防疫检查等原因分隔两地。

除了区位因素,他们这种选择更多是出于无奈。克而瑞数据显示,2020年,北京全市商品住宅套均价为560万,东城区更是以3461万均高居首位,难落的户口、高企的房价,劝退了大批想在此安家的人。

半是无奈、半是过渡,燕郊成为许多北漂的选择。在落户方面,此前外地户籍人士可通过购房并缴纳三年社保,以及人才引进的方式落户燕郊。其中,人才引进这种方式,在2020年才开始实施。

2020年5月份,廊坊市发布关于进一步深化户籍制度改革的相关文件,在燕郊通过人才引进落户需要专科及以上学历,且全日制;与此同时,需提供连续缴纳三个月以上的社保证明、合法稳定住所证明等材料。

“2016年4月份之前,在燕郊买新房可以落户口,但那些买了二手房但没落户的大有人在,还有更早之前有房没户口的人,这回便是让他们把户口落进来。”当地中介称,没有房的外地人,依然要通过买房或人才引进的方式。

实际上,此次燕郊落户政策悄然放宽,也是响应国家政策趋势。今年3月,国家发改委方面称要继续降低落户门槛,实现“愿落尽落”,城区常住人口300万以下的城市,要全面取消落户限制。

在政策引导下,从此前的西安、南京、武汉、成都、长沙等省会城市,到近期的青岛、燕郊、海口等,均不同程度地放开落户限制。在燕郊所属省份河北,省会石家庄也早已实现“零门槛”落户政策。

“此前那些已在燕郊购房的群体,会有把户籍迁移过来的动力,从而享受当地的公共服务,比如教育、医疗等。”合硕机构首席分析师郭毅告诉第一财经。

另一方面,环京落户放开,一定程度上可推动北京“瘦身健体”,合理降低中心城区开发强度和人口密度,减轻其“大城市病”。这也符合发改委所称的,要优化城镇化布局,促进大中小城市协调发展。

楼市会因此回暖吗?

落户放开不等于调控放松。不过在燕郊这个地方,楼市走向备受市场关注。

早在2016年时,在开发商大肆宣传、炒房客疯狂涌入之下,燕郊楼市曾经历了一轮疯狂上涨。2017年4月,燕郊个别项目突破40000/平方米,整体房价逼近30000元/平方米。

但狂热态势不长,严厉的限购政策,直接使楼市降至冰点。2017年6月3日,廊坊市限购升级,外地户籍需有3年社保或纳税证明,限购一套,本地户籍限购两套。隶属于廊坊的燕郊楼市受到直接冲击。

CREIS中指数据显示,2016年燕郊新房年成交量达到17282套;2017年受限购政策影响,成交量断崖式下降至3540套;2018年只有987套。“限购直接挡住没有购房资格的投资客,房子真卖不出去。”一位中介称。

贝壳研究院数据显示,在疫情冲击下,2020年燕郊二手房仅成交300余套,成交均价跌幅扩大,同比下跌8%;最低时,成交均价仅有16312元/平方米,是近五年来最低点,较2017年最高点跌去一半。

腰斩的房价,套牢了许多投资客。近两年,燕郊每隔一阵便会传出业主“免费送房”的消息,只要接盘者还剩下的房贷即可。听上去诱人,但实际上,有些待还房贷甚至高于房子当下的市值,并不划算。

因楼市尚存悲观情绪,此次落户放松后,许多人关心市场是否会有所回暖。在目前官方政策下,燕郊本地户籍居民限购两套房,这也意味着,成功落户后,那些已经有房的人拥有了再入一套的权利。

“选择落户的那些人,他们在燕郊购房不是短周期的时间,很多已经住了近20年,经历了人生升级转换的过程。”郭毅认为,随着家庭结构的改变,如果收入未大幅提高、不能卖掉燕郊的房换到北京,便会衍生出地缘性的改善需求。

不过,这波购买力能释放多少,业内人士对此并不乐观。郭毅便表示,从大家庭到小家庭产生的分离式居住需求,会对燕郊本地市场有一定的拉动,但力度不会太大,更多的是预期调整,缓解燕郊目前房价超跌的现象。

实际上,只要限购政策不变,燕郊楼市就会处于相对平稳的区间。自2020年新冠肺炎疫情发生以来,关于燕郊新房限售取消的传言不断。但是,三河市房管局对此予以否认,称“没有收到任何书面通知。”

不过,在实际走访中,至少三位中介表示,燕郊新房限购已悄然放松。“目前以家庭为单位,如果名下无房,可申请购买一套70年的住宅新房,但是有限售五年的条件。二手房依然维持此前的政策。”

“我去年就卖了10来套新房,业主网签包括贷款合同都下来了。”其中一位中介表示,现在燕郊市场较冰封期有所活跃,他所在的中介平台每天能成交60套左右,此前市场差的时候每天只有两三套。

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