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十大房价最低城市:一半在东北 鹤岗最“白菜价”

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在深圳等一线城市房价动辄每平方米十万元、八万元的时候,也有一些地级市的房价,仍处于“白菜价”水平。

第一财经记者梳理了中国房价行情平台上各城市2月二手住宅平均单价数据后发现,当前,房价最低的10个城市,分别是:鹤岗双鸭山石嘴山七台河、张掖、博州、铁岭、朔州、辽源、百色。

这10个地市中,有一半位于东北地区,其中黑龙江最多,分别是鹤岗、双鸭山和七台河。此外,吉林的辽源和辽宁的铁岭也在前十行列。从类型上看,这些城市主要是能源型城市,尤其是以煤炭产业为主。随着能源枯竭、人口外流,不少城市也面临着收缩局面。

位于黑龙江的鹤岗和双鸭山,房价均低于每平方米3000元,七台河也仅为每平方米3000元出头。其中,鹤岗单价为每平方米2101元,“白菜价指数”最高。也就是说,买一套100平方米的房子,也只需要20万元出头。实际上,旧的小区,尤其是建设标准比较低的棚改房,价格更低,一套房子几万元,单价几百元,这样的“白菜价”房子在近两年曾被舆论广泛关注。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析,鹤岗是个典型的收缩型城市,房价如此之低,主要还是因为资源枯竭了,产业本身也收缩了,人口都在外流,所以房子也就很便宜了。

根据鹤岗市的统计公报,2019年,全市实现地区生产总值(GDP)336.4亿元。年末全市户籍总人口98.5万人,其中城镇人口80.2万人。相比2013年,6年来鹤岗总人口减少了9.3万人,下降8.6%。另外,当前鹤岗户籍人口城镇化率已经高达81.4%,按照国际经验,可以提升的空间已然较小。

一方面是人口外流、城镇化率已然较高,另一方面是大量的棚改房。因此,目前鹤岗楼市的整体需求量较小,市场规模急剧萎缩。根据2019年鹤岗统计公报,2019年鹤岗全市全部有开发经营活动的房地产企业42户,完成投资3.5亿元,比上年下降52%;房屋施工面积80.8万平方米,比上年下降38%;房屋新开工面积6.1万平方米,下降74%;商品房销售面积3.5万平方米,下降70%,商品房销售额1.1亿元,下降66%。

同样来自黑龙江的双鸭山平均单价也低于3000元,位居最低房价城市第二。能源城市双鸭山同样面临着人口外流和城市收缩格局。数据显示,2019年双鸭山全市人口出生率为4.03‰,死亡率为4.91‰,人口自然增长率为-0.88‰。年末户籍总人口为140.7万人,比上年减少0.1万人。

2019年双鸭山房地产开发规模明显收缩。全年完成房地产开发投资6.6亿元,比上年下降61.7%。商品房销售面积26.6万平方米,下降44.7%,其中住宅销售面积23.1万平方米,下降45.9%;商品房销售额6.9亿元,下降47.3%,其中住宅销售额5.7亿元,下降48.4%。

七台河同样是一座资源枯竭型城市。根据七台河市2019年统计公报,2019年全市规模以上工业洗精煤产量649.3万吨,比上年下降24.8%;焦炭产量564.3万吨,比上年增长35.3%;发电量91.7亿度,比上年下降0.2%;家具47万件,比上年增长7.6%。全市房地产开发投资3.07亿元,比上年下降14.0%。商品房销售面积12.77万平方米,比上年下降6.7%。

吉林大学东北亚研究院教授衣保中对第一财经分析,东北的一些资源枯竭型城市房地产新增需求少,主要原因还是产业欠发达,大量人口外流。从供给层面,此类城市的棚改房多,供给多。另外,在过去计划经济时代,企业办社会,很多国有企业给职工建房,有很多非商品化的房子,所以住房存量都比其他地方大一些。

58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析,一方面近年来各地纷纷出台落户政策拉动人群落户,随着各地落户门槛不断降低,人口流入五大城市群比例不断提升,东北地区的人口整体呈现流出大于流入的格局,这在一定程度上弱化了房企投资的意愿度。另一方面东北区域的人口也在加速向沈阳、大连、哈尔滨等大城市集中,这也导致了区域内房地产开发的不平衡性加剧。

除了东北的几个城市,其他5个城市来自中西部的5个省份,其中3个城市来自大西北地区,属于人口总量较小,土地供应充足的城市。比如市域总面积达4万多平方公里的张掖,2019年年末全市常住人口仅为123.76万人,相当于中东部一个人口大县的规模。

目前,张掖的房地产投资增长乏力。张掖市统计局发布的数据显示,2020年,全市房地产投资同比下降34.21%,降幅同比扩大31.19个百分点。其中,甘州区房地产完成投资同比下降34.28%,降幅同比扩大26.21个百分点,占全市房地产投资比重为68.43%,是影响全市房地产投资下降的主要原因。受房地产市场的去化周期长、供给过剩等客观因素影响,这一趋势今年将继续存在。

石嘴山的常住总人口也只有八十多万人,目前城镇化率已经超过了75%,城镇化增长的空间已经相对有限。作为一个资源枯竭型城市,目前石嘴山房地产市场已经饱和,增长空间十分有限,因此房价总体水平也比较低。

需要说明的是,这里统计的城市包括了地级及地级以上城市,包括直辖市、计划单列市、省会城市和普通地级市,不包括县级市。因此,一些房价较低的县级市没有纳入统计。

表:十大房价最低地市(地区)

(第一财经记者整理,来源:中国房价行情平台)

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